Dans le précédent article, nous avons vu comment constituer ses fonds propres. Comme vous avez pu le lire, il s’agit effectivement d’une étape cruciale pour devenir propriétaire de son logement. Si vous n’avez pas encore lu cet article vous pouvez le consulter au lien suivant : Constituer ses fonds propres. Vous découvrirez toutes les astuces pour constituer vos fonds propres facilement et rapidement.
Dans cette seconde partie, nous allons voir quels sont les éléments les plus importants pour obtenir un financement hypothécaire. Nous verrons également comment fonctionne un financement en Suisse ! Avec ces différentes connaissances vous serez apte à devenir propriétaire de son logement en maitrisant tous les principes initiaux avant d’acheter votre maison.
Quels sont les éléments qui déterminent l’octroi d’un financement ?
Les revenus
Les institutions financières estiment que la charge financière associée à l’achat d’une maison ne devrait pas dépasser 35 % du revenu total. Ainsi, avant d’émettre un prêt hypothécaire, l’institution financière doit s’assurer que le montant du prêt demandé correspond à votre capacité de payer les dépenses liées à ce logement. Par conséquent, des revenus suffisants sont l’une des conditions d’octroi de prêts hypothécaires.
Généralement, les calculs suivants sont appliqués :
Le premier rang (65% du prix d’achat) multipliée par 5%=A
Le deuxième rang (15% du prix d’achat) multiplié par 6%=B
Multipliez le prix d’achat par 15 % et divisez par 15 ans = C
Prix d’achat multiplié par 1% = D
(A + B + C + D) multiplié par 3 ne doit pas dépasser votre revenu annuel total. Si vos revenus sont plus élevés, vous pouvez supporter les frais liés à la dette demandée !
L’apport personnel
Comme nous l’avons vu dans l’article précédent, vous devez être en mesure d’effectuer un apport de 20% du prix d’achat de votre futur logement. Si vous souhaitez connaître les différentes astuces pour constituer vos fonds, vous pouvez consulter l’article au lien suivant : Constituer ses fonds propres. Nos conseillers spécialisés se tiennent également à votre disposition pour vous aider à constituer vos fonds propres. Recevez gratuitement de précieux conseils !
Je souhaite constituer mes fonds propres sans attendre !
Votre rating
Toutes les institutions financières déterminent les différentes normes internes qui seront utilisées pour fixer votre notation (votre notation). Selon les cotes obtenues, les institutions financières peuvent offrir des conditions plus ou moins favorables pour votre prêt hypothécaire. De manière non exhaustive, les différentes normes sont les suivantes :
-
- votre niveau d’endettement général ;
- la capacité que vous avez à rembourser une dette ;
- l’activité professionnelle exercée (risque de perdre votre emploi) ;
- votre formation initiale (capacité à la reconversion professionnelle) ;
- l’état de votre fortune ;
- votre expérience avec les financements hypothécaires ;
- etc…
La notation n’est pas un facteur déterminant dans l’accord de financement final, mais elle affectera directement le taux d’intérêt que vous pouvez obtenir. Plus votre note est élevée, plus le taux recommandé est bas. Par conséquent, lors de la préparation des documents pour les demandes de financement, il est important de présenter les informations vous concernant de manière transparente et avantageuse.
Devenir propriétaire de son logement mais pas à n’importe quel prix…
Le prix de vente de la maison de vos rêves aura une incidence directe sur l’acceptation d’une hypothèque. Avant de contracter un prêt, l’institution financière va en effet estimer la valeur du bien que vous souhaiteriez acheter. Cette évaluation immobilière sert principalement les intérêts de l’institution financière concernée, qui espère s’assurer elle-même d’une éventuelle perte des fonds prêtés.
Comment fonctionne le financement ?
Maintenant que vous connaissez les différents critères à respecter pour devenir propriétaire de son logement, voici les explications sur le fonctionnement du financement hypothécaire en Suisse.
Pour rappel, la banque prête au maximum 80% du prix d’achat, le montant des mensualités ne doit pas dépasser plus d’un tiers mon salaire et je dois rembourser au moins 15% du prix d’achat en 15 ans.
Composition d’un financement hypothécaire pour un achat à CHF 500’000.-
La banque peut faire un prêt hypothécaire d’au maximum 80% du montant d’achat. Dans ce cas, 80% de CHF 500’000 CHF = CHF 400’000 CHF. Il sera donc possible d’emprunter théoriquement 400’000 CHF. Ce prêt sera décomposé en deux rangs :
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- Le premier rang, qui représente 65% du prix d’achat, soit 325’000 CHF. Avec un taux d’intérêt de 1% (taux actuellement négocié), cette partie de la dette coutera CHF 3250 CHF d’intérêts chaque année.
- Le deuxième rang représente 15% du prix d’achat, soit CHF 75’000 et son taux d’intérêt est également d’environ 1%. Il coutera donc CHF 750 d’intérêts par année. Petite particularité, il sera nécessaire de rembourser ce deuxième rang dans les 15 ans à venir ou au maximum avant l’âge de la retraite.
En supplément, la banque considèrera que les frais d’entretien couteront 1% du prix d’achat. Donc un montant théorique de CHF 5’000.- chaque année. Pour connaître votre capacité d’achat, vous pouvez également utiliser notre simulateur de financement.
Quel sera mon loyer si j’achète un logement à CHF 500’000.- ?
Si on récapitule le tout, le loyer annuel sera de CHF 14’000.- par année. Ce qui équivaut à un loyer de 1’167 CHF par mois.
En considérant le fait que la charge annuelle ne doit pas dépasser 35% de votre salaire brut annuel, un achat à CHF 500’000.- est possible à partir d’un salaire de 42’000.- brut par année.
Voici deux simulations de loyer avec deux prix différents. Dans les deux cas, vous constaterez que les loyers sont très faibles !
| Prix d’achat | 500’000 | 700’000 |
| 1er rang | 325’000 | 455’000 |
| Intérêt (1%) à rembourser/an | 3’250 | 4’550 |
| 2ème rang | 75’000 | 105’000 |
| Montant à rembourser par an (pendant 15 ans) | 5’000 | 7’000 |
| Intérêt (1%) à rembourser/an | 750 | 1’050 |
| Entretien par an | 5’000 | 7’000 |
| Total par an | 14’000 | 19’600 |
| Total par mois | 1’167 | 1’633 |
Devenir propriétaire de son logement en conclusion…
Contrairement aux préjugés, toute personne qui adopte une bonne stratégie avec son épargne peut prétendre à devenir propriétaire de son logement en Suisse. Constituer des fonds propres est la première étape importante. Une fois les fonds réunis, le reste des opérations est à la portée de tous !
Chez Swiss Keys Management SA, nous incitons des personnes jeunes à devenir propriétaire le plus rapidement possible en proposant une stratégie d’épargne gagnante à court terme. Un jeune de 25 ans qui épargne régulièrement, peut sans difficulté acheter son logement avant ses 35 ans.
Nous pensons également, qu’il est important d’effectuer un premier achat immobilier à un prix raisonnable. En effet, peut-être que d’acheter un studio à un faible prix, le mettre en location et le revendre quelques années plus tard permet d’accéder plus rapidement et plus facilement l’achat immobilier de ses rêves.
Vous souhaitez devenir propriétaire ? Ou constituer vos fonds propres facilement ? Alors dans ce cas, contactez-nous pour bénéficier gratuitement d’une étude et de conseils avisés sur le sujet !
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