fbpx

Contactez-nous

J'ai lu et accepte la Politique de confidentialité

DETROIT MICHIGAN

Diversifiez votre patrimoine au delà des frontières.

LA RENAISSANCE DE MOTORCITY

Le come-back d’une icône américaine

La ville berceau de l’industrie automobile américaine vit une renaissance ininterrompue depuis 2014 Longtemps décriée par la presse internationale, il ne fait aujourd’hui aucuns doutes… Motorcity est de retour ! Alors que la majorité des marchés immobiliers dans les grandes metropoles américaines ont atteint leur sommet historique, dépassant leur pic pré-récession, Detroit pourrait être l’une des dernières opportunités de se positionner a prix décotés sur le marché immobilier américain. Afin de comprendre l’opportunité historique qui s’offre a vous, il nous semblait nécessaire de revenir sur le riche passé de la ville symbole de l’industrie automobile américaine et sur les investissements majeurs qui ont provoqué son retour sur le devant de la scene.

Un hub pour des millennials

A partir de 2011, sous l’impulsion de Dan Gilbert, des milliers de millennials ont afflués dans les quartiers récemment rénovés de Downtown, Corktown et Midtown, en provenance de la ville voisine de Chicago ou bien de New-York-City, ils retrouvent a Detroit les Lofts artistiques, boutiques, restaurants branchés, et de nombreuses startup a la recherche de talents, un lifestyle similaire a ces metropoles environnantes avec cependant un cout de la vie environ 3 fois inférieur.

1701

LES FRANÇAIS ET DETROIT

la ville a été fondée en 1701 par un Français : Antoine de Lamothe-Cadillac. Son nom provient d’ailleurs du mot français « détroit », en référence à la rivière reliant les deux lacs Sainte-Claire et Érié.

1805

LE PARIS DU MIDWEST

En 1805, Détroit subit un incendie dévastateur, qui détruit la majeure partie de l’architecture coloniale française de la ville. Au cours du xixe siècle, les urbanistes, suivant la philosophie de City Beautiful construisent un certain nombre de bâtiments des styles Beaux-Arts et baroque. Vers la fin du siècle, Détroit est alors surnommée le « Paris du Midwest »

1830 – 1904

LE BERCEAU DE L’AUTOMOBILE

La situation stratégique de Détroit au cœur des voies navigables des Grands Lacs en fait un centre logistique. La ville a continuellement grandi à partir de 1830 autour du transport lacustre, des chantiers navals et des industries manufacturières.

1950

LA DELOCALISATION DE LA PRODUCTION AUTOMOBILE

À partir de 1950, les usines et les sous-traitant automobile commencent à se relocaliser dans la partie sud du pays ainsi qu’au Canada et au Mexique. Les Usines principales de Detroit ferment ce qui entraîne une hausse du taux de chômage

1970 – 1980

LA DECLIN DES CONSTRUCTEURS AUTOMOBILE

Entre 1970 et 1980, le déclin de l’industrie automobile impacte profondément Detroit, une récente augmentation du cout de l’essence par l’OPEC et la concurrence des fabricants automobiles Italien, japonais et allemands provoque la chute des “Big 3”.

2013 – 2014

LA PLUS LARGE BANQUEROUTE MUNICIPALE DE L’HISTOIRE AMERICAINE

En mars 2013, le gouverneur de l’État du Michigan, Rick Snyder, entame une procédure de mise sous tutelle de la ville qui fait face à un passif de plus de 14 milliards de dollars américains. Le 18 juillet 2013, la ville de Détroit se déclare en faillite alors que sa dette atteint 18,5 milliards de dollars. En septembre 2013, la Maison-Blanche offre 320 millions de dollars à la ville pour qu’elle puisse détruire ou réparer les maisons abandonnées et améliorer son réseau de transport public.

En décembre 2014, la ville connaît une grave panne d’électricité montrant la vétusté des infrastructures

 

 

LES HOMMES CLÉS DE LA RENAISSANCE DE DETROIT

DAN GILBERT

Dan Gilbert est un milliardaire américain, fondateur du courtier en prêts Quicken Loans, il est à l’origine de la renaissance de Detroit, à partir de 2011 il investi 2.5Mds dans l’acquisition et la réhabilitation de plus de 72 immeubles du centre ville, Gilbert a contribué à la création de plus de 45.000 emplois à Detroit (dont 14.000 de ses propre employés), en 2018, Gilbert à posé la premiere pierre du premier gratte ciel construit à Detroit depuis 50 ans, un projet de 1Mds.

FAMILLE ILITCH

La famille de Mike Ilitch, originaires de Detroit disposent d’une fortune de 6Mds, constituée en grande partie grâce à la chaîne de pizza Little Caesar fondée par Mike Ilitch en 1959, Little Caesar opère aujourd’hui  5463 restaurants, ce qui en fait la 3éme franchise de pizza d’amérique. La famille dispose également d’un portfolio d’entreprises comme; Motorcity Casino, Fox theatre, Detroit Tigers, Detroit Lions… En 2013, les Ilitch via leur filiale Olympia development ont lancé un ambitieux projet de développement nommé District Detroit, le projet représente un investissement de 1.4Mds et devrait être complété d’ici 2020.

MAYOR MIKE DUGGAN

Elu Maire en 2013, au moment où la ville enregistre la plus grande banqueroute municipale américaine. À la tête de la ville, il a rétabli le système d’éclairage public, les transports publics, les services d’urgences qui contribueront a la sortie de Banqueroute fin 2014, L’administration Duggan à contribué a la reconstruction des corridors commerciaux, avec un plan ambitieux financé par des aides gouvernementales qui ont permis de démolir 14.200 structures endommagées. Duggan a été réélu pour un second mandat en Novembre avec une large majorité et un plan pour revitaliser les quartiers et recréer de l’emploi pour les habitants de la ville.

NOTRE OFFRE

Pourquoi nous choisir?

Des 1200 propriétés que nous recevons chaque mois,
moins de 5% correspondent a nos exigents critéres d’acquisitions.

Vous bénéficiez des services d’un interlocuteur unique
et francophone pour gérer vos investissements aux USA

NOS QUATRE PILIERS DE SERVICE
SÉCURITÉ

Nous fournissons tous les outils nécessaires pour réaliser un investissement viable et sécurisé. De l’aspect légal à la gestion locative, nous prenons tout en charge.

CASHFLOW

Nos propriétés étant deja louées, vous commencez à collecter vos loyers dés les premiers mois

UNE RELATION DURABLE

Une fois votre acquisition réalisée, nous restons a vos cotés et vous accompagnons pendant la durée de vie de votre investissement.

NOS GARANTIES

Nous garantissons tous les travaux majeurs pouvant intervenir durant la premiere année suivant votre acquisition.

NOUS RECHERCHONS LES MEILLEURES OPPORTUNITÉS

Notre équipe d’acquisition, sélectionne des propriétés qui conviennent à nos standards trés exigeants de situation géographique, de rentabilité et d’appréciation long-terme. Nous achetons des propriétés auprès de différentes sources incluant les saisies bancaires, les ventes aux enchéres publiques, des ventes institutionnelles et des opportunités hors-marché.

NOUS CRÉONS DE LA VALEUR AJOUTÉE

Nous réalisons des rénovations extensives sur toutes les propriétés qui sont acquises. Notre focus est sur l’augmentation du cash flow en supprimant les problèmes de maintenance déférée, en replaçant les equipements déchus et en mettant à niveau les matériaux et électroménager, notre objectif est de delivrer une propriete plus résistante, adaptée a la location mais egalement qui est plus attrayante pour des locataires de qualité.

LA GESTION LOCATIVE DE VOTRE INVESTISSEMENT

La majorité de nos clients étant situés a plus de 8000 km de nos zones d’investissement, il était primordial de leur offrir un service de gestion locative taillé sur-mesure en fonction de leurs besoins, notre société de Management basée a Detroit Michigan dispose d’une equipe de 8 experts gérant au quotidien un portefeuille de 900 propriétés, nos gestionnaires sont habitués a travailler pour le compte d’investisseurs europeens et sauront vous accompagner dans toutes vos demarches.

VOUS ACHETEZ L’ESPRIT TRANQUILLE

Lorsque vous investissez avec Swiss Keys Management, la propriété est déja louée. Cela implique que vous commencez à collecter votre loyer dès le premier mois. Nous avons déjà fait tout le travail pour vous – la propriété est située dans un quartier a forte demande locative, nous l’avons entiérement réhabilitée, et nous avons sélectionné un locataire de qualité. Nous continuons à être 100% investis dans votre investissement en nous occupant de la gestion locative, de la maintenance, et des aspects légaux reliés à votre investissement.

ASTUCES IMPORTANTES

CONSTITUTION DE SOCIÉTÉ

Nous enregistrons en votre nom votre LLC (limited liability company), équivalent d’une SCI française.

OUVERTURE DE COMPTES BANCAIRES

Nous vous accompagnons dans l’ouverture de votre compte bancaire américain, à distance si nécessaire avec nos partenaires chase bank et transferwise.

OBTENTION DE VOS INDENTIFIANTS FISCAUX

Nous obtenons un ITIN, votre identification fiscale aux USA. Nous nous assurons que toutes les formalités administratives obligatoires soient réalisées.

SERVICE FRANCOPHONE

Pendant toute la durée de detention de votre propriété, votre portfolio manager est disponible pour répondre a vos questions en français.

INTERFACE AVEC LE COMPTABLE AMÉRICAIN

Nous communiquons chaque année a votre comptable américain les documents nécessaires a vos declarations fiscales. Nous nous assurons de votre optimisation fiscale en vérifiant que toutes les deductions allouées soient utilisées.

SELECTION DE PROPRIÉTÉS 

Nous vous proposons les meilleures opportunités disponibles basées sur nos années d’experience du marché américain.

RENOVATIONS / TRAVAUX DE MAINTENANCE

Nous réalisons des renovations extensives sur toutes les propriétés, notre but est d’optimiser les équipements afin de limiter les frais de maintenance différée.

SELECTION RIGOUREUSE DES LOCATAIRES

Notre procédure inclue des enquêtes poussées ainsi que des recherches d’antécédents judiciaires afin de ne sélectionner que les meilleurs candidats a la location.

COMPLIANCE ET CERTIFICATS

Nous respectons les standards exigents de la ville ainsi que les ceux des agences de contrôle tels que le section 8. Toutes nos propriétés passent un minimum de 2 inspections.

GESTION LOCATIVE ET REVENTE

Nous collectons le loyer mensuel, gérons les réparations et la maintenance, les appels de services, l’évaluation des locataires potentiels et la rotation de locataires. De plus, nous vous accompagnons dans la revente de vos propriétés.

L’OPPORTUNITÉ

Detroit est une ville vaste de plus de 100 quartiers, si certains quartiers tels que Downtown, Midtown ou encore Corktown et Eastern Market ont atteints des prix similaires a ceux d’autres metropoles américaines, certains quartiers ont été faute d’investissements publics complétement délabrés et sont peu a peu transformés en fermes urbaines, la ville étant conçue pour accueillir 1.8M habitants (en 1850) et ayant atteint 600.000 habitants (en 2018) ne pourra pas connaitre une croissance equitable dans tous les quartiers, nous concentrons donc nos efforts sur des quartiers stabilisés, bénéficiant d’investissements dans les services publics, ces quartiers bénéficieront du regain d’attractivité de la ville dans le futur, en attendant, loués a des familles de la classe moyenne américaines, ils apportent un rendement mensuel stable a nos investisseurs.

En Bleu – Les quartiers qui nous semblent aujourd’hui trop sur-évalués pour réaliser de bons investissements locatifs.

En Orange – Les quartiers ou nous achetons, les services publics y sont rétablis et on y trouve peu de maisons abandonnées, ce sont les quartiers ou la classe moyenne et la classe ouvrière de Detroit représentent la plus forte demande locative.

Le reste de la carte – Les quartiers qui nous semblent aujourd’hui trop risqués, on y trouve de grandes quantités de structures vandalisée ou brulées.

NOTRE MODÈLE TYPE

Notre experience du marché immobilier américain en Floride, puis au Michigan nous as permis d’identifier et de nous spécialiser sur une catégorie spécifique de maisons, 3 chb, 1sdb, de construction briques avec un sous sol total, ce modèle de maison est le plus recherché par les familles de la classe moyenne américaine qui sont notre cible locative. Cette stratégie nous permet également d’établir une standardisation de nos travaux de renovation et d’intervenir plus rapidement en cas de travaux de maintenance.

LES TRAVAUX

Nous réalisons des rénovations extensives sur toutes les propriétés qui sont acquises. Notre focus est sur l’augmentation du cash flow en supprimant les problèmes de maintenance déférée, en replaçant les équipements déchus et en mettant à niveau les matériaux et électroménager, notre objectif est de délivrer une propriété plus résistante, adaptée a la location mais également qui est plus attrayante pour des locataires de qualité.

FENÊTRES

Pour apporter un confort de vie aux locataires et par consequent avoir un plus faible turn-over, nous équipons toutes les maisons avec des fenêtres double vitrage, elle sont livrées avec une garantie fabriquant de 10 ans.

SALLE DE BAIN

Pour conserver le caché unique de ces maisons construites dans les années 30, après un nettoyage intensif, nous ré-émaillons les baignoires, changeons les toilettes, meubles de sdb et mirroir et appliquons une peinture résistante aux zones humides.

SOLS

Suivant l’état des sols lors de l’acquisition de la propriété, nous pouvons sabler et vernir les sols en bois massifs ou bien installer un parquet composite de qualité supérieure. Notre objectif est d’utiliser les matériaux les plus resistants.

CUISINES

Les cabinets de cuisine en bon état seront sablés et peints, les meubles manquants sont remplacés par des neufs, les plans de travail généralement en céramique d’époque seront remplacé si nécessaire.

PLOMBERIE - ÉLECTRICITÉ

Le ballon d’eau chaude et la chaudière sont systématiquement remplacés par des équipements neufs. Le réseau de plomberie et électrique sont testés sous pression et réparés si une fuite ou une défaillance apparait.

TOITURE

Nous changeons systématiquement les toitures des propriétés que nous achetons, les nouvelles toitures viennent avec une garantie fabriquant de 10 ans.

LES ENTREPRISES DE DETROIT

 

LA NOUVELLE SYLICONE VALLEY

  • Google, en partenariat avec Ford établis a Detroit son centre de recherche pour les véhicules autonomes, Google emploie plus de 600 personnes sur ces sites de District Detroit et Corktown.

  • Linkedin, presents a Detroit depuis août 2017, Linkedin a annoncé la construction de ses nouveaux bureaux qui accueilleront 140 employés du réseau social.

  • Microsoft, a emménagé en mai 2018 dans de nouveaux bureaux campus martius a downtown pour accueillir les 470 employés locaux du géant de la tech.

  • Techtown, un incubateur pour startup made in Detroit a accompagné 1900 startup depuis 2007.

Detroit regroupe les sièges sociaux des Big 3 les 3 plus importants groupes automobiles américains (General Motors, Ford Motor Company et Chrysler) ainsi que 100 des Fortune 500 companies incluant: Penske Automotive, Quicken Loans, Kelloggs, Whirlpool et Walmart.

EXEMPLE

d’une maison située 20043 Packard St à Detroit, vendue a l’un de nos clients en Mai 2018, pour une livraison en Juillet 2018, louée et rénovée.

Prix d’achat (rénovation & LLC inclue)

$73.400

Frais d’avocat (notaire US)

$1.835

INVESTISSEMENT GLOBAL

$75.235

Loyer Mensuel (estimation)

$850

LOYER ANNUEL BRUT

$10.200

Frais de gestion (10%)

$1.020

Assurance annuelle (estimation)

$600

Taxe foncière (estimation)

$1.056

Frais de copropriétés (HOA)

$0

Dépenses annuelles

$2.676

 

LOYER ANNUEL NET

$7.524

RENDEMENT NET

10.00%

Provision suggérée pour imprévus

$1.200

Rendement suggéré

8.41%

 

N’ATTENDEZ PLUS
CONTACTEZ NOUS

INVESTISSEZ À DETROIT

J'ai lu et accepte la Politique de confidentialité