C’est un fait : le taux hypothécaire de référence pour les loyers est continuellement en baisse, et ce depuis 1992. En pratique, cette baisse devrait provoquer une diminution d’environ 3 % sur les loyers. Et pourtant, jusqu’ici, la plupart des locataires ne profitent malheureusement pas de cette baisse qui devrait être logiquement répercutée sur leurs loyers. Il faut cependant savoir que le bailleur ne procède pas à la baisse de loyer de manière spontanée. C’est, par conséquent, la responsabilité des locataires de faire valoir leurs droits à une réduction du loyer. Comment procéder efficacement, tout en étant sûr de suivre les règles qui régissent l’obtention d’une baisse de loyer ?
Qu’est-ce que le taux de référence ?
C’est à partir du taux de référence que l’on définit le loyer. Comme il s’agit d’un point de repère, le loyer et le taux de référence sont étroitement liés. Résultat : lorsque le taux de référence diminue, le loyer devrait aussi être revu à la baisse. Toutefois, il faut comprendre que les bailleurs n’ajustent pas systématiquement les loyers, en fonction du taux de référence. C’est donc le rôle des locataires de demander une baisse lorsque ce taux diminue.
Baisse de loyer : les raisons les plus fréquentes
Comme vous l’aurez compris, il est donc tout à fait possible de demander une baisse de loyer à votre propriétaire ou votre bailleur. Toutefois, il est impératif de respecter certaines conditions, et de faire votre demande que sur la base de raisons valables.
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Baisse du loyer et baisse de taux de référence
Lorsque le taux de référence baisse, le loyer devrait également baisser. Le taux de référence appliqué sur votre logement est généralement marqué dans votre contrat de bail ou dans le dernier avis d’augmentation du loyer. Prenez le temps de bien vérifier ce point et dans cet article nous allons vous expliquer comment procéder au plus simple pour faire réduire votre loyer. Comme nous pouvons le constater sur ce graphique mis en avant dans un article du « Monde Economique », les propriétaires n’appliquent presque jamais les réductions des loyers en relations avec les multiples réductions du taux hypothécaire de référence.
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Baisse de loyer ponctuelle
La baisse de loyer ponctuelle est surtout de mise pour les locataires qui entament des travaux ou des réparations au sein de leurs logements. La règle, dans ce cas, est simple: comme le locataire s’engage à effectuer les travaux ou autre, le propriétaire doit, en contrepartie, lui offrir une baisse du loyer. Attention tout de même, cette règle ne concerne pas tous les types de travaux. Et pour cause, les travaux qui entrainent une baisse du loyer doivent être inscrits au préalable dans le bail. Ce n’est, également, qu’après la validation des deux parties que la réduction sur le loyer doit se faire.
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Baisse du loyer pour une mise à niveau
Les loyers des biens similaires au vôtre, dans le même quartier, sont beaucoup moins chers ? Il vous est tout à fait possible de demander une baisse de loyer auprès de votre propriétaire ou auprès de votre bailleur. Cependant, pour obtenir gain de cause dans cette situation, il est indispensable d’avoir quelques arguments à faire valoir. Par exemple, assurez-vous d’être dans une zone où les logements sont peu sollicités par des nouveaux locataires ou d’être dans une zone où les loyers diminuent régulièrement depuis un certain temps.
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Baisse du loyer pour les défauts avérés
Lorsque le logement ne répond pas aux normes usuelles à cause de défauts avérés, il est également possible de faire valoir une réduction de son loyer jusqu’à ce que le bailleur effectue la correction des défauts en question. Le droit du bail, L’ASLOCA, les normes SIA et d’autres associations, définissent les réductions auxquels le locataire aurait droit dans le cas de différents défauts avérés de l’objet loué. Voici une liste non-exhaustive des défauts qui peuvent entraîner une réduction de loyer :
- Température insuffisante
- Humidité excessive
- Dégâts d’eau
- Rénovations et constructions
- Installations défectueuses
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Baisse du loyer à l’amiable
À vrai dire, il est possible, pour tous les locataires, de demander une baisse de loyer, pour n’importe quelle raison. Cela peut concerner une difficulté financière ou autre. Dans le contexte actuel, plusieurs locataires négocient une baisse ponctuelle. Le résultat de cette demande dépendra cependant entièrement de la relation que vous avez avec le propriétaire, ainsi que le marché dans lequel se situe votre logement. Dans la période actuelle de crise sanitaire, nous rédigerons très prochainement une marche à suivre pour les réductions liée aux loyers commerciaux en raison du COVID. Vous pourrez consulter celui-ci dans nos différents articles.
Demander une baisse de loyer en relation avec le taux de référence
Vous souhaitez faire valoir votre baisse de loyer en relation avec le taux de référence ? Voici les différentes étapes par lesquelles vous devez passer :
- Identifier la date de la dernière fixation de loyer. Vous pouvez demander une baisse de loyer que lorsque le taux hypothécaire de référence est inférieur au taux de référence indiqué dans votre contrat de bail. Depuis mars 2020, le taux de référence est à 1,25 %, s’il était à 3,5 % en 2018 au moment de signer votre contrat de bail et qu’aucune adaptation n’a été réalisée jusqu’ici, vous risquez de bénéficier d’une réduction importante de votre loyer.
- Identifier ensuite la date de préavis et d’échéance du bail. La demande de réduction de loyer devra respecter le même préavis que celui du bail et la réduction sera effective à la même date que celle de l’échéance du bail.
- Calculer la baisse de loyer potentielle à l’aide du simulateur de l’ASLOCA (Association de défense des locataires) au lien suivant : Calculateur de loyer – Asloca Romande
- Si vous êtes en droit de demande une baisse de loyer, le simulateur de l’ASLOCA générera automatiquement un courrier type que vous n’aurez plus qu’à adresser à votre propriétaire ou bailleur.
- Si le bailleur refuse la demande de réduction, vous pourrez dans ce cas vous orienter auprès de la commission préfectorale de conciliation de votre canton. La démarche est gratuite mais doit être effectuée dans un délai de 30 jours après la réception du refus par le bailleur. La commission se chargera alors de faire appliquer la baisse demandée si celle-ci est justifiée.
Lorsque nous effectuons cette opération de réduction pour nos clients, certains d’entre eux sont inquiets de voir leurs contrats de bail résiliés par leurs bailleurs après une demande de réduction. Vous pouvez être rassurés, la loi interdit au bailleur de résilier le bail lorsque le locataire fait valoir ses droits !
Deux situations qui n’autorisent pas une baisse de loyer
Il est également important de savoir qu’il existe deux situations dans lesquelles la demande de baisse de loyer n’est pas possible. La première situation est celle où le loyer est indexé annuellement sur l’inflation (indice des prix à la consommation) à la place d’être indexé sur le taux hypothécaire de référence. Dans ce cas, une baisse ne pourra être demandée qu’à l’échéance du contrat de bail qui est généralement conclu pour une durée de 5 ans. Cette indexation est cependant peu commune pour les baux d’habitation mais plutôt utilisée dans les baux commerciaux.
La deuxième situation qui ne permettra pas de faire valoir une baisse de loyer, concerne les loyers qui sont subventionnés. Dans ce cas, le bailleur est généralement une commune, un canton ou la confédération. Ils ne peuvent pas réaliser de profit avec les loyers de ces logements mais uniquement couvrir les intérêts hypothécaires et les frais d’exploitation.
Dans tous les cas, prenez contact avec votre conseiller de chez Swiss Keys Management SA qui pourra volontiers vérifier avec vous sous quelle(s) condition(s) vous seriez éligible à une baisse de loyer.
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Faire réduire son loyer est l’une des premières astuces pour diminuer facilement ses dépenses. Quand il s’agit de réaliser des économies, vous pouvez compter sur les services de Swiss Keys Management SA qui a conçu un support spécialement dédié aux économies des clients privés. Nous vous proposons ainsi une approche décomposée en 5 éléments clés sur lesquels toute personne peut facilement réaliser des économies. De manière générale, nos clients économisent jusqu’à 4’000.- par année sans changer leurs habitudes ! Si vous souhaitez également profiter gratuitement de ce service, compléter simplement le formulaire suivant :
