Vendre ou acheter un bien immobilier, il faut prendre en compte de nombreux facteurs y compris la partie fiscale. Une part des bénéfices réalisés par la vente sera par exemple prélevée par le fisc. C’est ce qu’on appelle l’impôt sur les gains immobiliers. Si vous êtes acheteur, vous êtes aussi concernés. Dans le cas où l’ancien propriétaire n’a pas payé cet impôt, vous serez chargés de le régler par l’intermédiaire d’une hypothèque légale. En tant que vendeur, comprendre le fonctionnement de l’impôt sur les gains immobiliers peut vous permet de bénéficier d’un report d’impôt et donc des économies de plusieurs milliers de francs !
C’est quoi l’impôt sur les gains immobiliers ?
L’impôt sur les gains immobiliers est un impôt spécifique dont l’objectif est de limiter la spéculation (l’achat dans le but est la revente) immobilière. En effet, elle est l’une des principales causes de l’inflation immobilière qui peut handicaper l’économie indirectement. L’État a donc mis en place cet impôt afin de limiter ce type d’activité. Bien évidemment, de nombreux facteurs sont pris en compte dans le calcul de cet impôt. En tout cas, si vous vendez un terrain ou une maison que vous avez achetés il y a quelques mois, une bonne part de vos bénéfices sera prélevée par le fisc.
Les facteurs qui vont influencer le calcul de cet impôt
Le montant du gain réalisé par le (re) vendeur
Le montant du gain réalisé est la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition. Ce prix d’acquisition peut être traduit par le coût d’investissement qui est la somme du montant sur lequel le bien a été acheté auquel sera déduit les investissements accroissant sa valeur (rénovation, amélioration, agrandissement, réparation, etc…). D’autres charges seront aussi déduites comme les commissions tirées par les autres intervenants (courtier, banque, notaire, etc…). Pour faire plus simple, le gain net réalisé est le montant que le vendeur va empocher auquel aura été préalablement déduis ce qu’on appelle les impenses. Il s’agit ici d’une personne physique ou d’une entreprise dont les biens du propriétaire ne sont pas différenciés avec les biens de son entreprise.
La durée de détention du bien
Qui dit spéculation dite revente rapide dont le but est de profiter d’une hausse des prix du marché ou tout simplement faire du bénéfice. Le facteur clé qui détermine une spéculation est la durée entre l’achat et la revente. D’ailleurs, l’impôt sur les gains immobiliers vise les personnes en quête de bénéfices rapides. Il est donc logique que la durée de détention du bien impacte sur le calcul du montant imposable. Plus la durée de détention du bien est longue, plus le montant imposable sera réduit (et l’impôt aussi).
Le lieu de résidence
Chaque canton possède son propre régime d’imposition. Sur Appenzell Rhodes-Extérieures, le taux d’imposition est en moyenne de 30 % alors que sur Bâle-Ville, ce taux peut atteindre les 60 %.
Exemple de taux d’imposition sur le canton de Genève*
| De moins de 2 ans: le taux est de 50% |
| D’au moins 2 ans: le taux est de 40% |
| D’au moins 4 ans: le taux est de 30% |
| D’au moins 6 ans: le taux est de 20% |
| D’au moins 8 ans: le taux est de 15% |
| D’au moins 10 ans: le taux est de 10% |
| D’au moins 25 ans: le taux est de 0% |
Exemple de taux d’imposition sur le canton de Vaud*
| Jusqu’à 1 an 30% | 13 ans – 14 ans 13% |
| 1 an – 2 ans 27% | 14 ans – 15 ans 12% |
| 2 ans – 3 ans 24% | 15 ans – 16 ans 12% |
| 3 ans – 4 ans 22% | 16 ans – 17 ans 11% |
| 4 ans – 5 ans 20% | 17 ans – 18 ans 11% |
| 5 ans – 6 ans 18% | 18 ans – 19 ans 10% |
| 6 ans – 7 ans 17% | 19 ans – 20 ans 10% |
| 7 ans – 8 ans 16% | 20 ans – 21 ans 9% |
| 8 ans – 9 ans 15% | 21 ans – 22 ans 9% |
| 9 ans – 10 ans 15% | 22 ans – 23 ans 8% |
| 10 ans – 11 ans 14% | 23 ans – 24 ans 8% |
| 11 ans – 12 ans 14% | Dès 24 ans 7% |
| 12 ans – 13 ans 13% |
*ces taux d’imposition peuvent varier selon la durée exacte et selon l’année
Bénéficier d’un report de l’impôt sur les gains immobiliers
Il est possible de ne pas payer l’intégralité de cet impôt tout de suite et de bénéficier d’un report d’impôt. C’est souvent le cas quand :
- Il y a un changement de propriétaire par succession ou donation: il ne s’agit pas ici d’un changement dans le cadre d’un achat-vente, mais en cas de donation ou de succession (l’ancien propriétaire ne touche pas de bénéfices pécuniaires). Les changements d’état matrimonial comme les divorces sont aussi une raison pour bénéficier d’un report.
- Le vendeur achète un autre bien dans un délai de 2 ans: si le bien était le logement principal du propriétaire, il pourrait bénéficier d’un report d’impôt si le gain est investi dans une autre résidence principale en Suisse dans les 24 mois après la vente.
Dans quel cas n’est-il pas possible de bénéficier d’un report d’impôt ?
Il n’est pas possible de bénéficier d’un report d’impôt en cas de :
- Spéculation: comme on l’a expliqué précédemment, l’achat et la revente dans un délai de moins de 2 ans sont considérés comme une spéculation. Il n’est donc pas possible de bénéficier d’un report d’impôt dans ce cas.
- Résidence secondaire : si le propriétaire n’utilisait pas la maison comme résidence principale, il ne pourra pas bénéficier d’un report d’impôt. Une résidence secondaire peut comprendre la maison de vacance, la maison de campagne, la maison du week-end…
- Bien en location: si le propriétaire mettait la maison en location. Dans ce cas, la durée de détention du bien ne sera pas prise en compte (du moins, pas intégralement). Dans le cas où le bien est un bâtiment donc une partie est louée par des tiers, il n’y aura un report que pour l’appartement occupé par le propriétaire.
- Bâtiment historique: les bâtiments historiques peuvent coûter très cher aujourd’hui. La durée de détention du bien et le fait que c’est une résidence principale n’auront que très peu d’impact sur le report d’impôt.
- Total du bénéfice non réinvesti: Si le bénéfice réalisé n’est pas réinvesti intégralement dans l’achat d’un autre bien : même si ce deuxième bien est une résidence principale en Suisse, il ne sera pas possible de bénéficier d’un report total de l’impôt dans ce cas.
Notre service pour l’impôt sur les gains immobiliers
D’autres facteurs peuvent également être pris en compte dans le calcul de l’impôt sur le gain immobilier et ceux-ci peuvent générer des économies très importantes. Il est donc important de se faire correctement épauler par des professionnels pour établir une déclaration d’impôt sur le gain immobilier réalisé. A cet effet, nos conseillers vous aident dans l’analyse de votre situation et vous proposent des solutions en amont lors d’une futur vente. Swiss Keys Management SA met ensuite à votre disposition des spécialistes qui sauront vous guider pas à pas dans vos démarches afin que vous ne tombiez pas dans un cauchemar administratif, financier ou même judiciaire. Vous avez des questions sur les gains immobiliers ? Alors contactez-nous sans plus attendre !
