Un investissement immobilier au Portugal vous tente ? Louer votre propriété pourrait non seulement rendre la possession d’une maison de vacances très abordable, mais aussi faire faire profiter d’un bon profit. Mais comment pouvez-vous le faire légalement et quelles taxes paierez-vous? Nous explorons les aspects pratiques dans ce nouvel article.
Un achat immobilier d’une maison de vacances au Portugal n’est pas seulement un excellent investissement immobilier à long terme. C’est également un atout qui peut vous procurer un revenu régulier pendant que vous ne l’utilisez pas vous-même.
Le marché du tourisme au Portugal est en plein essor, avec près de 15 millions de vacanciers visitant le pays de l’étranger en 2019. Il existe également un énorme marché supplémentaire pour les touristes nationaux venus d’ailleurs au Portugal. Cela inclut les citadins qui passent l’été en Algarve et les habitants des campagnes profitant des escapades en ville.
Un appartement de deux chambres en Algarve avec balcon et accès à la piscine peut facilement vous rapporter entre 150 et 300 CHF par nuit.
L’occupation et la demande de ces propriétés sont constamment élevées pendant la haute saison touristique. Alors que la demande diminue pendant la période morte, la saison estivale du Portugal semble s’allonger chaque année. En outre, les organismes de tourisme continuent de pousser des initiatives pour encourager davantage de personnes à visiter le Portugal aux heures creuses.
Bien sûr, une maison de vacances au Portugal ne signifie pas nécessairement quelque part dans une station balnéaire. Les villes du Portugal, en particulier Lisbonne, sont des destinations de plus en plus populaires toute l’année. Le marché Airbnb est en plein essor dans ces villes. Les appartements centraux peuvent rapporter en moyenne environ 115 CHF par nuit toute l’année.
La saisonnalité de la location de votre bien immobilier au Portugal
La saisonnalité est la première chose à comprendre avant d’envisager de louer votre bien immobilier au Portugal. Si vous n’avez jamais vécu dans un endroit comme l’Algarve auparavant, la différence entre l’été et l’hiver peut s’avérer stupéfiante. Certaines villes balnéaires ont des populations qui se multiplient par dix ou plus pendant les mois de pointe. Certains peuvent alors avoir l’impression d’être «fermés» au cours de l’hiver.
La principale saison touristique s’étend de juin à septembre; Le pic absolu est de mi-juillet à mi-août. Pendant cette période, on peut avoir l’impression que la plupart de Lisbonne et Porto descendent sur l’Algarve! Au cours de ces mois, les propriétés sont en forte demande. Ils sont souvent réservés plusieurs mois à l’avance.
Il existe également une «saison intermédiaire» distincte en Algarve et – dans une moindre mesure – sur la Côte d’Argent du Portugal. L’activité touristique reprend lorsque le temps le fait – à partir d’avril et jusqu’à la mi-novembre. C’est à ce moment que les jeunes couples et les retraités prennent souvent leurs vacances, profitant ainsi de vols hors saison moins chers et de destinations peu fréquentées.
Les villes du Portugal sont légèrement moins influencées par les saisons. Les escapades en ville sont toujours populaires auprès des touristes. Lisbonne, en particulier, attire des visiteurs toute l’année. Après tout, les touristes du nord de l’Europe peuvent toujours profiter de conditions météorologiques bien meilleures que celles de «chez eux».
Je souhaite investir au Portugal !
Long terme vs court terme
La plupart des acheteurs étrangers qui décident de louer leur bien immobilier au Portugal décident de le faire à court terme. La même chose s’applique de plus en plus aux propriétaires fonciers locaux. En effet, ils voient des avantages potentiels beaucoup plus importants de la location de maisons aux touristes «par nuit».
Cela a entraîné une pénurie notable d’immeubles locatifs à long terme. Cela a exercé une forte pression à la hausse sur les prix. Ainsi, si vous décidez de louer votre bien immobilier au Portugal à long terme, il est peu probable que vous ayez du mal à trouver un locataire.
Une option que vous voudrez peut-être envisager, si votre propriété est sur l’Algarve ou la Côte d’Argent et que vous ne prévoyez pas de visiter pendant l’hiver, est d’organiser une location à long terme hors saison. Beaucoup de gens choisissent de le faire, en louant sur une base mensuelle d’octobre à avril. Cela garantit que la propriété est occupée tout au long de l’hiver. Beaucoup de retraités recherchent de telles locations. Bien que vous ne voyiez rien de semblable aux loyers dont vous bénéficierez en été, vous pouvez décider que le revenu inférieur garanti est un bon compromis.
Location pratique au Portugal
Les quatre principales choses à considérer si vous envisagez de louer votre maison sont les suivantes:
- Commercialisation de la propriété – S’assurer que vous faites tout légalement, y compris l’obtention des licences et certificats de sécurité nécessaires
- Gérer la logistique – Comme les enregistrements, la tenue des dossiers et les nettoyages entre les visiteurs
- Traitez correctement vos revenus, ce qui comprend le paiement des bons impôts !
Commercialisation de votre bien immobilier au Portugal
La façon dont vous commercialisez votre bien locatif au Portugal dépend beaucoup de son emplacement et de la personne que vous prévoyez de gérer.
Airbnb est incroyablement populaire, en particulier dans les villes. C’est une plateforme idéale si vous vivez dans la région et prévoyez de gérer toutes vos réservations, visiteurs et nettoyages par vous-même. Cela peut aussi bien fonctionner pour vous si vous envisagez de faire appel à un ami de confiance pour vous aider.
Alternativement, vous pouvez décider de tout remettre entre les mains d’une agence ou d’une société de gestion. Ces entreprises ont généralement une plate-forme privilégiée pour la publicité des biens immobiliers au Portugal qu’elles gèrent. Cela pourrait être Booking.com, TripAdvisor ou similaire. Certaines agences utilisent Airbnb comme plateforme.
Légalités
Dans le passé, de nombreuses personnes louaient des propriétés aux touristes sans prendre au sérieux la légalité. Cependant, ces dernières années, les autorités ont pris de grandes mesures pour réprimer les locations de vacances illégales ou non déclarées.
Les sanctions pour avoir ignoré les règles peuvent être punitives et il est facile de se faire prendre. Étant donné que vous êtes maintenant censé inclure votre numéro de licence de location sur toute liste de propriétés, les autorités peuvent facilement rechercher des propriétés là où elles manquent. Il existe de nombreuses preuves anecdotiques suggérant que les équipes chargées de l’application de la loi font exactement cela.
Les étapes les plus importantes consistent à enregistrer votre bien immobilier au Portugal en tant qu’hébergement touristique locatif auprès de la mairie locale (camara) et à obtenir une licence de location connue sous le nom d’alojamento local. L’obtention d’un alojamento local n’est pas un processus particulièrement complexe, mais il est long et comprend plusieurs étapes. Certains d’entre eux incluent la présence aux inspections.
Par exemple, vous devez obtenir un certificat de sécurité incendie, démontrer aux inspecteurs locaux que vous disposez d’un drainage de travail et d’une sécurité de porte adéquate, et vous assurer que la maison est correctement meublée et équipée. Il existe également divers éléments que vous devez avoir en place. Celles-ci vont des articles de sécurité tels qu’un extincteur et une trousse de premiers secours à un livre officiel des plaintes (livro de reclamações).
Si vous n’êtes pas familier avec ces procédures (et ne parlez pas portugais), vous pouvez vous épargner beaucoup de temps et de tracas en payant quelqu’un pour vous aider. Votre avocat au Portugal peut probablement vous aider. Alternativement, il s’agit d’un service offert par de nombreuses sociétés de gestion. Les coûts totaux de 600 à 800 € pour les travaux à ce sujet sont assez courants.
Contactez votre conseiller financier de chez Swiss Keys Management SA pour en savoir plus, et pour faciliter votre achat immobilier au Portugal.
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